Le case non invecchiano tutte allo stesso modo: il differenziale energetico che ridisegna il valore

Tutti sanno, ormai, che la classe energetica "conta" nel prezzo di una casa. Pochi sanno di quanto e ancora meno sanno che il numero cambia radicalmente a seconda del clima in cui ti trovi. Una ricerca presentata quest'anno proprio da un ateneo veneziano mette finalmente una cifra precisa dove finora c'era solo un'impressione.

Chiedete a dieci agenti immobiliari quanto incida la classe energetica sul prezzo di una casa, e otterrete dieci risposte vaghe: "conta", "sempre di più", "dipende". È un tema che tutti citano e che quasi nessuno quantifica davvero finché una ricerca dello IUAV di Venezia, presentata a REbuild nel maggio 2026 su un'analisi di oltre 7.000 annunci in cinque città italiane, non ha messo un numero preciso su quella sensazione diffusa.

Il numero: fino al 50%, non al 20%

La media nazionale che circola da tempo parla di un premio del 20-25% per gli immobili nelle classi energetiche alte rispetto a quelli comparabili nelle classi basse, a parità di tutte le altre caratteristiche. È già un numero che sorprende chi lo sente per la prima volta. Ma è una media che appiattisce una differenza geografica enorme: nelle aree climatiche più fredde del Paese Pianura Padana, Piemonte, arco prealpino  la ricerca IUAV mostra che un immobile che passa da classe G a classe A vale quasi il 50% in più rispetto a un equivalente non efficientato.

Il Veneto rientra pienamente in questa fascia climatica. Non è un dettaglio da centro-Italia che leggiamo con distacco: è il nostro territorio, la nostra zona climatica, il differenziale più alto misurato in tutto il Paese. Se il 20-25% nazionale già cambia le carte in tavola, il dato che riguarda noi è doppio.

Uno schema veloce delle classi energetiche

Per orientarsi subito, ecco come si legge la scala che va dalla più efficiente alla meno efficiente:

	Classe	Consumo indicativo (kWh/m² anno)	Livello di efficienza
🟢	A4	< 15	Massima efficienza
🟢	A3	15 – 30	Molto efficiente
🟢	A2	30 – 45	Molto efficiente
🟢	A1	45 – 60	Efficiente
🟢	B	60 – 90	Efficiente
🟡	C	90 – 120	Nella media
🟡	D	120 – 150	Sotto la media
🟠	E	150 – 160	Poco efficiente
🔴	F	160 – 190	Inefficiente
🔴	G	> 190	Massimo consumo

(Le soglie esatte variano leggermente in base alla zona climatica e alla normativa regionale; questa tabella è indicativa e serve a orientarsi, non sostituisce l'APE ufficiale dell'immobile.)

Il secondo numero, quello che pesa di più sul portafoglio: il tempo

C'è un aspetto del differenziale energetico di cui si parla ancora meno del prezzo, ed è invece quello con l'impatto più immediato per chi vende: il tempo di vendita. Sempre secondo la stessa ricerca, gli immobili nelle classi energetiche alte tendono a restare sul mercato meno a lungo rispetto a quelli nelle classi basse, a parità di zona e caratteristiche.

Non è un dettaglio da poco: ogni mese in più sul mercato ha un costo reale trattative più lunghe, maggiore incertezza, e per chi ha un mutuo aperto su un altro immobile, rate che continuano a correre un costo che raramente compare su un cartellino del prezzo, ma che si sente eccome nel bilancio finale dell'operazione.

Questo non significa che un immobile in classe bassa venda male: significa che, senza una strategia di prezzo e presentazione tarata su questo dato, rischia di restare fermo più a lungo del necessario e questo è esattamente il tipo di margine che una valutazione professionale, fatta con questi numeri in mano, permette di recuperare fin dal primo giorno di trattativa.

Perché il divario si allarga da qui in avanti

A rendere il tema urgente, e non solo interessante, ci sono altre due forze che si sommano allo stesso divario: il costo dell'energia, diventato strutturalmente volatile dopo il 2022 (una casa in classe A consuma cinque o sei volte meno di una in classe G), e il credito bancario: sui mutui green le banche applicano già spread più favorevoli alle classi alte, e in alcuni casi le classi F-G riducono il loan-to-value che la banca è disposta a concedere all'acquirente. Tradotto: un immobile in classe bassa non è solo meno interessante per chi lo abita sta diventando anche più difficile da finanziare per chi lo compra, il che si ripercuote a cascata sul numero di acquirenti potenzialmente interessati.

Un dato che riguarda la maggioranza, non una minoranza

Qui il tema smette di essere una nicchia per pochi immobili "vecchi": secondo le rilevazioni più recenti, circa l'85% del patrimonio immobiliare italiano si trova ancora nelle classi E, F o G. Non stiamo parlando di un'eccezione da segnalare caso per caso: stiamo parlando della normalità dello stock immobiliare esistente, il nostro compreso. Il che significa che questo non è un problema che riguarda "gli altri": riguarda la stragrande maggioranza di chi possiede casa oggi in Veneto.

Cosa cambia, in pratica, per chi vende, compra o valuta

La buona notizia è che questo dato non condanna nessun immobile: lo rende più leggibile. Un immobile in classe bassa ma ben posizionato resta un immobile appetibile a patto di prezzarlo, presentarlo e tempificarlo con questi numeri in mano, non ignorandoli.

• Se vendi un immobile in classe energetica bassa  sapere in anticipo che i tempi sul mercato tendono ad allungarsi permette di impostare da subito una strategia di prezzo e comunicazione realistica, invece di scoprirlo strada facendo. In alcuni casi conviene una riqualificazione mirata prima della vendita; in altri conviene vendere il "potenziale" mostrando all'acquirente i lavori possibili e i bonus fiscali disponibili, trasformando la classe energetica da problema a progetto.

• Se compri, soprattutto con un mutuo verificare la classe energetica prima di innamorarti di un immobile ti evita sorprese in fase di erogazione, dove classi basse possono già oggi tradursi in condizioni meno favorevoli.

• Se possiedi un immobile efficiente o recentemente ristrutturato questo è il momento in cui quel vantaggio vale oggettivamente di più che in passato, ed è utile saperne il valore aggiornato prima di decidere quando muoversi.

  
  

Il differenziale energetico è probabilmente il dato più concreto e meno raccontato del mercato di quest'anno: non un'opinione, non una tendenza vaga, ma un numero preciso fino al 50% misurato proprio nella nostra zona climatica.

E se c'è una domanda che vale la pena farsi prima di chiunque altro, è dove si colloca oggi il tuo immobile in questo scenario.

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